原创力文档行业估值演进：从PE到PB，折射周期之变
Ø房地产作为周期之母，其估值逻辑随行业发展阶段更迭而演变。本报告将地产股估值划分为三个阶段：2010年以前为成长股逻辑，市场以PE为主导，关注高增长；2011-
2020年为政策约束期，盈利弹性受抑，但PE仍是核心，市场开始关注销售前瞻指标；2021年至今，行业进入存量博弈与供给侧出清阶段，市场焦点转向资产安全边际，PB
估值取代PE成为主导工具。
2.PB估值解构：小于1倍的深层逻辑与内部分化
ØPB估值并非孤立指标，其理论本源可追溯至DCF模型，可推导为PB=ROE/（r-g
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