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2025年物业服务人员培训与考核手册

第1章法律法规与职业道德

1.1物业管理核心法律法规解读

依据《中华人民共和国民法典》第七编“物业服务合同”及第八百三十九条规定，物业服务人应当履行维护物业共用部分及其相关设施设备的义务，不得利用共有部分谋取私利。例如，某小区业主委员会依据此条规定，在物业年度大修方案中明确禁止擅自将公共电梯轿厢改为广告位，并以此作为向全体业主公示的合规依据，该行为完全符合法律对共有部分权属的界定。《物业管理条例》第二十四条明确规定，建设单位应当在住宅业主和物业使用人业主委员会成立后，向业主委员会移交物业管理用房。实际操作中，某物业公司收到业主大会书面决议后，需在30个工作日内完成物业用房移交并签署交接清单，确保法律规定的移交时限与程序不走样。

根据《物业管理条例》第四十条，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，但选聘前需经业主共同决定。某社区在选聘新物业前，组织召开了80%以上业主的业主大会会议，并表决通过了新的物业服务方案，该会议记录及表决票存档情况符合法律对于业主共同决定权行使的详细要求。《物业管理条例》第四十一条规定，业主大会选聘物业服务企业的，应当签订书面物业服务合同。合同中必须明确约定服务标准、费用标准及违约责任。某物业公司在与业主签订的合同中，详细列明了“垃圾清理频率”、“绿化养护单价”等具体量化指标，避免了合同条款模糊导致的后续纠纷