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物业维修保养与投诉处理手册（执行版）

第1章基础管理职责与应急准备

1.1物业维修与保养核心职责界定

作为物业管理的核心职能之一，维修职责涵盖从设备故障发现、报修受理到最终修复交付的全生命周期管理，旨在确保房屋及共用设施设备始终处于安全运行状态。物业维修人员需遵循“先排查后维修、先非专业后专业”的原则，严禁在未熟悉图纸或现场工况的情况下擅自拆卸核心部件，必须严格执行“三不维修”制度：不无证上岗、不盲目施工、不隐瞒故障。

保养职责侧重于预防性维护，要求对电梯、中央空调、消防系统等关键设备进行定期润滑、紧固和校准，确保设备性能指标稳定，杜绝因保养不到位导致的非计划停机。维修与保养必须建立完整的台账档案，记录每一次维修的时间、故障现象、处理措施、消耗材料及后续建议，实现维修数据的可追溯性，为后续整改提供数据支撑。对于涉及结构安全、电气火灾及高空作业等专业风险，维修人员必须持证上岗并佩戴防护装备，同时需向业主或物业管理部门同步更新安全警示标识，确保信息透明。

在维修过程中，若发现设备存在老化或潜在隐患，必须立即启动“暂停运行”机制，并上报技术部门制定专项整改方案，严禁带病运行或强行冒险作业。

1.2日常巡查制度与记录规范

建立“日巡、周检、月评”相结合的巡查体系，每日早晨由维修主管对公共区域设备运行状态进行快速抽查，重点检查照明、供水、供电及电梯等系统的正常性