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房屋买卖流程与合同签订手册

第1章房屋交易基础与前期准备

1.1交易前尽职调查与房产状况确认

尽职调查的核心在于通过官方渠道调取不动产登记中心档案，核实房屋原始产权证书、契税完税证明及历史维修记录，确保交易标的“一房一证”，杜绝重复抵押或查封风险。实地勘察需邀请专业测绘师对房屋主体结构、面积误差范围（以房产证面积与实测面积差值为准）及附属设施现状进行测绘，并拍摄高清照片作为后续谈判的附件证据。

查阅房屋所在区域的“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证），确认项目是否具备合法销售资格及规划用途。利用专业房产估值软件，输入房屋所在小区的平均成交价、同户型挂牌价及近期成交记录，结合房屋楼层、朝向、装修程度及小区配套，初步测算房屋市场价值。重点核查房屋是否存在共有权人（如父母、配偶）未授权出售的情况，或是否存在被法院查封、冻结的诉讼记录，必要时需取得所有共有人的书面同意书。

检查房屋是否存在违章建筑、占用公共绿地、消防通道狭窄等安全隐患，若发现需立即向物业或街道办提出整改申请，否则无法办理过户。

1.2房屋权属核实与法律风险筛查

前往不动产登记中心申请查询该房屋是否存在抵押登记、预购权预告登记或司法查封状态，若存在权利限制，必须优先解除相关权利限制后方可签约。审查房屋买卖合同中是否包含“一房二卖”条款或“阴阳