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2025年物业费收缴与投诉处理手册

第1章物业费收缴基础与政策规范

1.1业主大会决策流程与法定程序

业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，其成立需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可生效。业主大会会议分为临时会议和定期会议，定期会议应每隔六个月至少召开一次，临时会议由业主委员会提议召开或由十户以上业主书面联名提议召开，会议通知应提前十五日送达全体业主。

业主大会表决事项分为普通事项和特别事项，普通事项如选聘和解聘物业服务企业、使用维修资金等，需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意方可通过。业主大会会议应召开业主大会会议记录，记录应包括会议时间、地点、应到和实到人数、表决事项、表决结果及主持人、记录人等关键信息，确保程序合法合规。业主大会作出的决定具有法律效力，物业服务企业必须严格依据业主大会决议执行，不得擅自变更合同约定的服务标准和收费标准，否则视为违约。

业主大会表决结果公示期通常为三日，公示期内未提出异议的，决议即生效；若公示期内收到异议，业主委员会应在十五日内向业主委员会备案并重新组织表决，确保决策透明。

1.2公共收益管理与使用规则