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房地产法律知识与应用手册（执行版）

第1章房屋产权与登记管理

1.1房屋所有权性质与取得方式

根据《中华人民共和国民法典》第二百四十七条，国家实行所有权制度，房屋所有权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得：原始取得包括先占、拾得遗失物、建造等，继受取得则依据法律规定或合同约定获得（如继承、赠与）。

在房屋买卖中，一手房（现售房）的产权转移以开发商在不动产登记中心办理转移登记为生效要件，而非仅以合同签订为准。二手房交易中，若房屋存在“一房二卖”或抵押未注销情形，登记机构将拒绝将房屋过户给恶意买受人，以保护善意第三人的交易安全。开发商在交付房屋后，若未依法办理初始登记（大产证），购房者在办理小产证（房产证）时，可能因无法提供原始产权证明而面临办证失败风险。

房屋所有权具有专属性，不能像动产一样随意转让，若房屋被查封或设定抵押，所有权人不得进行处分，直至权利状态恢复。

1.2不动产登记簿的法律效力

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有最高的法律效力，任何单位和个人不得非法更改、伪造或毁损。登记簿记载的内容推定为真实有效，除非有相反证据证明登记簿记载有误，否则利害关系人不得主张登记簿错误。

不动产登记簿具有公示公信效力，善意第三人基于对登记簿的信赖而进行的交易，其物权变动不受登记错误的影响。若登记簿记载