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2025年物业管理条例与居民公约手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共利益的活动。根据《民法典》第二百八十一条及《物业管理条例》第二条规定，该定义明确了物业管理的三方主体（业主、物业企业、使用人）及核心行为（维修、养护、管理）。适用范围涵盖住宅、商业办公、工业厂房等各类建筑物及其附属设施。对于新建商品房，自交付之日起即纳入物业管理范围；对于存量物业，需依据房屋所有权证或不动产权证书上的登记信息确定管辖范围。

物业使用人是指实际占有和使用房屋、庭院、道路等公共区域的人员，包括业主、租户、访客及临时工作人员。他们享有进入、使用、维护公共区域的权利，同时也需承担遵守公约、爱护设施、缴纳相关费用的义务。物业服务企业作为专业机构，其服务范围不仅限于封闭管理区域内的内部事务，还包括对小区外部公共道路、绿地、路灯、监控设备等公共设施的维护。其核心职责是保障小区整体环境的整洁、安全与舒适，提升居住或经营品质。物业管理合同是确立各方权利义务的法律文件，其签订需遵循“自愿、平等、公平、诚实信用”原则。合同内容必须详细列明服务内容、服务标准、收费方式、违约责任等关键条款，不得有歧义或排他性条款，确保合同条款清晰可执行。