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房地产税收筹划与风险防范手册

第1章房地产税收筹划基础理论

1.1房地产税制概述与核心税种解析

房地产税制是指国家为了筹集财政收入、调节房地产供求关系、优化资源配置而建立的一系列税收制度体系，目前中国正逐步推进房地产税立法，旨在取代目前以增值税、土地增值税和契税为主的间接税体系。核心税种“房地产税”主要针对土地和房屋所有权，其计税依据为土地面积和房屋建筑面积，税率通常设定为从价定率（按面积百分比）或从量定额（按固定金额征收），是房地产领域税收政策的“压舱石”。

增值税作为流转税，主要对房地产开发企业销售不动产和购买新房环节征收，实行“营改增”后，房地产开发企业需缴纳9%的增值额增值税，这是其主要的税负来源之一。土地增值税针对房地产开发企业转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，根据其转让收入额实行四级超率累进税率，最高可达60%。契税主要针对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，向承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种行为税，目前普遍适用3%的税率。

房产税通常针对房屋产权所有人，对房屋余值按年征收，税率为1.2%或1.2%的120元/平方米，是房地产持有环节的重要税负。

1.2税收优惠政策深度解读

针对个人住房，国家实施了差别化的房地产税优惠政策，例如将个人购买90平方米及以下住房免征契税，免征个人所得税，