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2025年房地产评估与估价指南

第1章房地产基本属性与价值构成

1.1土地权利与产权界定

土地权利的核心在于“四权”的完整归属，即国家所有、集体所有、国有土地使用权及房屋所有权。在2025年的评估实践中，必须首先厘清土地用途管制，例如在评估商业用地时，若土地性质为“居住用地”，则严禁将其用于商业经营，否则该部分土地价值将因违法用途而大幅贬值，评估师需依据《城市房地产管理法》进行合规性审查。产权界定的具体操作包括办理不动产权证书，其中需明确登记的土地面积、容积率、建筑密度等关键指标。例如，某住宅用地登记面积为1000平方米，容积率定为2.0，则总建筑面积为2000平方米