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物业管理规范与服务质量手册

第1章总则与职责

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑、小区及其附属设施进行规划、建设、使用、维护和管理，以保障业主共同利益为目的的综合性活动。根据《物业管理条例》第二条，物业服务人包括从事物业服务的企业，其核心在于提供有偿服务。本手册适用于已依法取得《物业服务许可证》的住宅小区、商业综合体及工业园区的物业服务企业，涵盖从物业交付至移交的全过程管理。

适用范围不仅包括物理空间内的硬件设施，如电梯、消防设施和绿地，还包括软件层面的公共秩序维护、环境保洁及客户服务系统。界定“适用范围”时，需明确排除未纳入统一物业管理体系的独立别墅区或临时性活动场地，确保管理对象符合法定物业形态标准。在定义中强调“共同利益”，即业主作为所有权人，通过物业费购买的是对共有部分的长期使用权和收益权，而非个人私有财产的独占。

本定义须与《民法典》第二百七十一条关于业主共同管理权的规定相衔接，确保法律术语使用准确，避免歧义。

物业管理主体是指依法取得物业服务企业资质，并在物业区域内提供专业化服务的物业服务企业。物业服务企业是合同一方，负责具体的执行操作；而业主委员会是代表全体业主行使管理权的组织，属于业主内部的自治机构。

物业服务企业需具备国家规定的注册资本、专业技术人员、管理制度等资质条件，方可承接项目。若项目未通过《物业服务等级评定》认证，则不能由普通企业