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房屋经纪业务操作与职业道德手册

第1章房屋经纪业务基础与合规经营

1.1经纪业务范围界定与合同审查

经纪机构必须在营业执照核准的范围内开展业务，严禁越权代理或非法转包。例如，若某公司营业执照仅注明“住宅租赁”，其不得代理商业地产的买卖交易，否则将面临行政处罚。所有业务合同必须经过三级审核机制，即机构内部法务、部门主管及合规专员共同把关，确保条款符合《民法典》及当地住建部门规定。例如，在起草《房屋买卖合同》时，必须明确列明“不可抗力”定义及“不可抗力”发生后的房屋维修责任归属。

必须严格区分“居间”与“代理”两种法律关系，明确告知客户其权利义务边界。例如，在《房地产经纪服务合同》中，必须列明“独家代理”与“非独家代理”的区别，防止客户因信息不对称产生纠纷。合同审查重点在于风险防控，需特别关注产权清晰度、房屋是否存在抵押查封情况及租金收缴条款。例如，对于“带租约购买”的交易模式，必须在合同中约定“先付租金”或“租金抵扣款”的具体支付方式及违约责任。合同签署过程需遵循“双签”或“三方确认”原则，确保客户真实意愿表达。例如，在办理二手房交易时，必须要求买卖双方现场签署《房屋交接单》，并由公证处或律师见证，以防事后抵赖。

对于涉及金额超过一定数额（如50万元）的交易，必须强制要求第三方公证机构出具公证文书。例如，在二手房网签环节，系统自动抓取数据后，若未通过系统核验或