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物业管理合同与法律事务手册（执行版）

第1章

1.1合同订立原则与主体资格

合同订立必须遵循“意思自治与公平诚信”的民法基本原则，业主大会或业主委员会在表决通过《物业服务合同》前，必须确保全体业主已充分知悉合同条款，且表决结果需达到法定比例（通常为专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上，且参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意），任何强制签约行为均属无效，必须严格执行“双过半”或“双三分之二”的双重同意机制。物业服务企业的主体资格必须严格核验营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书，仅允许持有《物业服务许可证》且经营范围包含物业管理的企业签约，严禁无资质企业或个人擅自以企业名义签署合同，否则将导致合同无效并面临行政处罚，企业需承担连带赔偿责任。

签约主体必须明确区分“法定代表人与授权代理人”，代理人签署合同时必须在授权委托书上明确被代理人的权限范围（如仅限签订本合同、收取物业费及办理公共维修基金等），超出授权范围签署的合同需经被代理人追认方可生效，否则代理人需对越权行为承担法律责任，业主有权拒绝支付相应款项。合同订立过程必须建立完整的书面记录链条，包括业主签字确认的《知情同意书》、业主委员会盖章的《决议文件》、物业企业的《签约回执》及现场见证录像，所有纸质文件需一式三份（业主一份、业委会一份、物业一份）并加盖骑缝章，缺失任何一份均视为程序违法，