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2025年房屋买卖与租赁业务操作手册

第1章房屋买卖基础法律与合规操作

1.1房屋权属界定与尽职调查

需通过不动产登记中心调取目标房屋的《不动产权证书》或《房屋所有权证》，核实权利人姓名、房屋坐落、面积及用途，确认该房屋是否存在抵押、查封等权利限制，若存在抵押，需查阅抵押登记簿以明确优先受偿顺序，确保交易主体对房屋拥有完全的处分权。要求开发商或原业主提供《商品房买卖合同》及《竣工验收备案表》，核对房屋交付面积与实测面积是否一致，若存在误差，需按合同约定或司法解释约定进行面积调整计算，防止因面积差异导致后续纠纷。

委托专业机构或律师对房屋周边的“四邻”（即前后左右四户人家）进行实地走访，确认是否存在相邻权纠纷隐患，如排水、采光、通风及管线走向等，并收集邻居的书面承诺函，以规避潜在的邻里侵权风险。接着，核查房屋所在小区的《业主管理规约》及《物业服务合同》，确认房屋是否属于违章建筑或违规改造房屋，若为合法商品房，需确认其是否具备合法的产权来源证明，排除“一房多卖”或“一房二卖”的法律风险。通过互联网地图及卫星影像服务，对房屋周边规划中的地铁、学校、医院等公共服务设施进行动态查询，评估该地段未来的升值潜力及生活便利性，为交易定价提供市场数据支撑。

同时，检查房屋是否存在“烂尾”风险，通过查询当地住建局官网及行业数据库，确认项目是否已完成竣工验收备案，若项目处于停工状态，