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物业管理条例与实务手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理服务范围界定

物业管理服务范围界定是确立物业服务合同边界、明确服务内容与责任的关键环节，必须依据国家法律法规及地方性法规进行精准划分，确保服务范围清晰无歧义。

服务范围界定需严格遵循《物业管理条例》第二十一条规定，明确涵盖建筑物及其附属设施、场地、绿化、环境卫生、公共设施设备及共用部位的管理职责。在实务操作中，对于“共用部位”与“共用设施设备”的划分，需依据房屋所有权证及产权登记资料，以产权人为界，明确属于全体业主共有部分的范围。

服务范围界定还包括对专有部分（即业主专有房屋）内部装修、维修及日常维护的界定，需区分业主自行维修与物业承接查验后需移交物业管理的责任界限。对于小区内的道路、绿地、公共停车位等共有部分，服务范围界定需明确其日常保洁、绿化养护及秩序维护的具体执行标准，严禁将公共区域私有化。服务范围界定还应包含对建筑物外立面、屋顶、外墙及电梯、水泵、消防系统等核心设施的维护责任归属，需结合《前期物业服务合同》中约定的具体维护清单。

界定完成后，需编制《物业服务范围清单》，明确列出服务边界，并由业主大会或业主委员会确认签字，作为后续签订物业服务合同的法定前置文件。

1.2物业管理服务目标与原则

物业管理服务目标与原则是指导物业服务企业开展工作的根本遵循，旨在实现业主利益最大化与社区和谐稳定，