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房地产评估操作规范手册

第1章总则

1.1适用范围与定义

本手册适用于所有依法设立或经批准开展房地产评估业务的评估机构及其评估人员，涵盖了住宅、商业、工业及农村用地等各类房地产类型的评估活动。“房地产评估”是指评估专业人员依据法律法规和评估准则，运用特定的评估方法，对房地产价值进行估算的专业活动，其核心在于还原房地产在特定时点的真实市场价值。

评估对象必须为权属清晰、物理状态正常且未被司法机关查封或冻结的房地产，若存在权利瑕疵或物理损害，需先进行法律或物理修复方可开展评估。评估价值是指房地产在评估基准日，假设市场正常、交易行为正常且无特殊限制条件下的客观价格水平，区别于市场交易价格或清算价格。本手册所指的“评估基准日”是确定评估价值的时间点，对于新建项目通常为取得土地使用权之日起满一年的次日起，对于存量项目通常为评估报告出具日的前一日。

评估人员必须具备国家认可的房地产估价师职业资格证书，且持有有效的执业印章和执业证，严禁未取得资格的人员以评估机构名义从事评估业务。

1.2评估目的与原则

评估目的需明确具体，如确定抵押贷款价值、企业资产减值测试、房屋征收补偿或司法鉴定，严禁以“模糊不清”或“内部参考”为借口设定评估目的。评估原则要求遵循客观公正、独立客观、科学求实、实事求是，严禁受被评估单位、评估机构或委托人的意志左右，确保评估结果经得起检验。

在评估原则中，必须严格执行