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房地产项目合同管理与风险防范手册

第1章合同基础理论与准入机制

1.1合同订立的基本原则与法律框架

合同订立必须遵循“合法、公平、自愿、诚实信用”四大基本原则，其中“诚实信用”要求当事人在缔约及履约全过程中秉持善意，不得以欺诈、胁迫手段损害对方合法权益，这是《民法典》第七条的核心精神，也是所有合同有效的前提。在法律框架上，我国实行“意思自治”与“国家监管”相结合的模式，合同自由受《民法典》第四百六十七条保护，但不得违反法律强制性规定或公序良俗，例如禁止通过虚假土地储备证明骗取项目立项，此类行为将被法院认定无效。

合同订立过程需严格区分“要约”与“承诺”，要约是希望他人向自己发出意思表示的表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，只有当承诺生效时合同才成立，任何中间环节如“口头补充”若无双方书面确认均不产生法律效力。在实务操作中，合同条款的拟定必须经过“起草-审核-修订”的闭环管理，严禁未经法务或外部律师审核的“内部文件”直接作为对外合同签署，所有合同文本均需符合《招标投标法》及行业规范格式要求。合同订立需明确“要约邀请”与“要约”的法律界限，例如招标公告属于要约邀请，而具体的投标报价函则构成要约，若招标文件中漏列关键条款，投标人有权依法提出修正，招标人不得随意更改。

合同订立后的“备案”程序虽非合同生效要件，但作为重要证据链的一环，所有房地产开发项目合同必