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住宅小区物业管理与维护手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理范围与职责界定

本手册明确界定住宅小区物业管理范围为：由物业服务企业依据合同约定，对小区内的共用部位、共用设施设备、公共绿地、公共道路、环境卫生、绿化养护及秩序维护等实行专业化服务的区域。业主个人住宅内部装修、家具家电及私人花园的维护责任由业主自行承担，物业仅提供必要的协调与监督服务，不得越权干预。物业公司的核心职责包括：制定并执行小区整体运营管理制度，保障小区基础设施正常运行，提供符合国家标准的服务水平，处理业主与物业之间的纠纷，以及协助政府相关部门完成小区公共事务管理。物业企业需建立独立于业主大会之外的专业管理团队，确保服务行为的规范性和连续性。

服务范围具体涵盖：公共区域清洁消毒、公共设施设备巡检维修、社区文化活动组织、夜间治安巡逻、车辆停放秩序维持以及外来人员（如快递员、外卖员）的临时接待引导。对于非物业管理的附属设施（如业主自建围墙内的私人花园），物业有权进行劝阻和引导，但无权强制拆除或改造。职责履行的边界在于“专业分工”与“契约精神”之间。物业人员必须严格遵守《物业管理条例》及合同条款，严禁将小区公共事务转包给个人或第三方非专业机构，严禁擅自扩大收费范围或降低服务标准。若因物业人员违规操作导致公共财产损失，物业企业需承担相应的连带赔偿责任。在职责界定中，区分“管理职责”与“服务职责”是核心原则。管理