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物业维修与养护标准手册（执行版）

第1章总则与职责规定

第一节总则条款与适用范围

本手册依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条关于房屋修缮义务的规定，结合《物业管理条例》第三十五条及国家标准GB/T36919-2018《房屋建筑工程施工质量验收规范》的验收标准，确立了物业维修与养护的法定基础。本手册定义的“维修”指对共用部位、共用设施设备进行预防性维护、小修、中修和大修的活动；“养护”指对建筑物本体及其附属设施进行日常巡查、清洁、润滑和防腐处理。适用范围涵盖本物业管理区域内所有业主共有部分的维修工程、共用设备设施的维护保养、以及公共区域的环境卫生保洁工作。具体包括：电梯、消防系统、给排水系统、配电系统、照明系统、外墙防水及公共绿化等设施的维护；以及楼道、大堂、走廊等公共区域的日常清洁与秩序维护。

本手册作为物业维修与养护工作的“宪法”，是全体管理人员、技术工人及外包服务商必须遵守的强制性操作指南。任何维修作业不得违反国家法律法规，任何养护措施不得损害建筑结构安全，任何外包服务不得降低原合同约定的质量等级，违者将依据合同条款追究法律责任。在适用范围界定中，需特别注意区分“共用部位”与“专有部分”。专有部分如业主的住宅单元、独立厨房、卫生间等，其日常清洁由业主自行负责，仅需保持外观整洁；而共用部位如墙体、屋顶、楼梯间、电梯轿厢等，其维修与养护责任严格归属于物业