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2025年房地产估价师《案例与分析》试题与答案

一、甲公司名下位于某市江南区的住宅房地产抵押估价案例

（一）估价背景

甲公司因向某商业银行申请5年期抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其名下一套住宅房地产进行抵押价值评估。估价时点为2025年6月30日，估价对象为江南区“云栖苑”小区3栋2单元1502室，建筑面积145.2㎡，房屋所有权证号为房权证江字，土地使用权类型为出让，剩余使用年限68年，房屋建成于2018年，钢混结构，楼层共18层（该房位于15层），户型为四室两厅两卫，装修为开发商统一精装（成新率经现场查勘评估为85%）。

周边同类住宅市场活跃，近3个月内有3个可比实例：

实例A：同一小区4栋3单元1601室，建筑面积148.6㎡，2025年4月15日成交，成交总价485万元，楼层16层（该小区楼层每上升1层，价格修正系数+0.5%）；

实例B：相邻小区“水韵居”5栋1单元1402室，建筑面积142.3㎡，2025年5月20日成交，成交总价468万元，小区品质较“云栖苑”略低（区域因素修正系数-2%）；

实例C：同区域“绿景园”小区2栋4单元1503室，建筑面积146.1㎡，2025年6月10日成交，成交总价479万元，房屋为毛坯（实物状况修正系数-3%，估价对象装修价值经测算为2000元/㎡）。

当地住宅类房地产抵押估价中，市场