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资产定价房地产REITs估值模型比较

一、引言

房地产投资信托基金（REITs）作为连接房地产市场与资本市场的重要金融工具，凭借其稳定的现金流、较高的分红比例和良好的流动性，逐渐成为全球资本市场的热门投资品种。随着国内REITs市场的快速发展，合理的估值不仅是投资者做出投资决策的核心依据，也是监管部门规范市场运作、防范金融风险的关键手段。然而，由于REITs兼具房地产资产与金融产品的双重属性，其估值方法与传统股票、债券存在显著差异，不同估值模型在适用场景、精度表现和数据依赖度上各有优劣。

目前，国内外学界与业界针对REITs估值的研究已形成较为成熟的体系，但不同模型的应用边界尚未形成统一结论。部分研究认为现金流折现模型更能反映REITs的内在价值（BrueggemanFisher，2011），也有研究指出市场比较模型更贴合公开市场的交易价格（GyourkoKeim，1993）。本文将首先梳理房地产REITs的主流估值模型，从核心逻辑、操作路径等维度进行详细阐述；其次，从理论基础、适用场景、估值精度等多维度对比各模型的特点；最后，结合REITs的类型特征与市场环境，提出模型选择的实践建议，为投资者和市场参与者提供参考。

二、房地产REITs主流估值模型概述

（一）现金流折现估值模型

现金流折现模型是基于内在价值理论的经典估值方法，其核心逻辑是将REITs未来产生的所有现金流按