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2025年房地产估价师考试估价案例分析

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

案例一

某城市中心区域有一栋建筑面积为8000平方米的八层商务写字楼，土地面积为2000平方米，土地年限尚余40年。该写字楼建成于1998年，已使用25年。目前，该区域同类新建写字楼的市场租金水平约为每天每平方米建筑面积80元，空置率约为10%。附近类似房地产的转让价格为每平方米建筑面积8000元。该写字楼目前现状为出租状态，年租金收入约为560万元（不含物业费等），空置期为6个月。业主计划将其出售，但希望估价师能为其提供一个公允的市场价值意见。假设该写字楼目前处于良好状态，功能基本满足当前市场需求，未来仍可继续出租使用。请根据以上资料，完成以下估价任务：

1.分析本案例适宜采用哪些估价方法？简要说明选择理由。

2.若选用市场法进行估价，请简述选取可比实例应考虑的因素，并说明对选取的可比实例A（某类似写字楼，建筑面积5000平方米，土地面积1200平方米，土地年限余45年，于2018年出售，售价3800万元）进行交易情况、市场状况、房地产状况修正的思路和步骤。

3.若选用收益法进行估价，请说明年收益（净租金收入）的测算过程，并简述确定收益年限和折现率的思路。

4.若选用成本法进行估价，请简述重置成本和成新率的估算思路。假设该写字楼的重置成本为60