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2025年二手房交易流程与法律知识手册

第1章交易前准备与基础信息核验

1.1买卖双方身份核实与资质审查

首先需核对《居民身份证》原件与复印件的“三要素”一致性，确保姓名、性别、出生日期、民族及照片清晰无涂改，这是《民法典》规定交易主体必须具备的法定资格基础。针对非自然人主体（如公司或个人独资企业），必须查验营业执照、公司章程及法定代表人身份证复印件，并确认经营范围包含“房地产中介服务”或“房屋买卖”业务，否则不具备交易主体资格。

对于二手房交易中常见的“阴阳合同”风险点，需重点审查买方提供的购房资格证明（如限购城市内的社保缴纳记录或购房资格认定函），核实其是否满足当地限购政策。若交易双方为境外人士或港澳台同胞，还需额外准备护照、回乡证或居住证等出入境管理证件，并确认其所在国/地区对房产持有及转让的税务合规要求。核查“不动产权证书”（原房产证）与“不动产登记簿”的信息一致性，若发现证书编号与系统内登记信息不符，必须要求买方提供额外的权属来源证明以补强证据链。

在签署《商品房买卖合同》前，务必确认房屋是否已被法院查封、列入“高消费名单”或被列入“失信被执行人”名单，若有任一情况，合同将直接无效。

1.2房屋权属状况查询与面积实测

买方应前往当地不动产登记中心或通过“互联网+不动产登记”平台，调取房屋的“首次登记档案”及“权属变更登记簿”，重点查看是否记载有