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房地产企业破产购房者清偿顺位问题

房地产企业运行往往存在着高负债率现象，企业通过抵押贷款、预售房屋等方式实现资金筹措，但稍有不慎就容易引发承包人资金断裂，从而无法完成建设无法交付房屋，因资不抵债致使矛盾冲突升级，进而企业被法院裁定进入破产程序。

房地产企业破产相较于其他类型企业破产会存在更多的优先权顺位问题，例如购房者优先权、建设工程价款优先受偿权、抵押权等。破产企业本就面临债务窘境，分配顺位更是直接影响清偿额度，特别是涉及民生的房屋交付问题，此时优先权的清偿顺位便更为紧要。

房地产企业主要以期房预售方式完成销售，购房债权人分为两大类：一是以购房为目的签订购房合同，自行支付或通过银行贷款按揭支付购房款的债权人，二是因债务人企业不能履行到期债务，与之订立“以房抵债”购房合同的债权人。

第一种债权人主要可分为消费性购房者和非消费性购房者。前者购房目的是用于居住，对房屋本身存在一种物权期待，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，综合“支付大部分（超50%）价款、出于居住目的、名下唯一住房”等要素结合认定。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、最高院（2014）执他字第23、24号《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，可得出消费性购房户优先于建设工程价款优先权人和担保债权人的结论。