中国房地产止跌回稳系列报告之一：核心城市先行，星火亦可燎原.docxVIP

2026年05月18日

看好

核心城市先行，星火亦可燎原

——中国房地产止跌回稳系列报告之一

本期投资提示：

二手房量价：今年在无宏观政策下显著改善。2021年以来，房地产行业在政策催化下于2023Q1和2024Q4两次寻底但均未成功。2026年年初以来，房地产进入了第三次寻底阶段，在无宏观政策放松的背景下，二手房市场量价呈现了不同程度的修复，其中尤其是上海和北京等核心城市已经连续3个月房价环比转正；其背后的驱动因素为租金回报率走高推动的性价比逻辑，经历了近几年房价大跌和租金小跌，全国住宅租金回报率已提升至2.7%，超过了公积金率的2.6%，并伴随着今年地方公积金贷款额度的显著增加，吸引力逐步提升，其中核心城市低总价房源的房价因此实现了率先企稳回升。

持续性判断：本轮改善更健康、预计将更持续。主要源于宏观和中观两方面更健康的支

撑：宏观层面，我国房地产量价的调整幅度和调整时间已经持平或超过国际房地产泡沫经验的平均水平，并且居民资产负债表走弱趋势也有望结束，目前来看调整已经较为充分；中观层面，本轮楼市改善呈现出两大特征，1）挂牌量下降开启二手房去库存周期，其中一线城市二手房成交挂牌比走强进一步说明二手房供需关系的改善，其中上海已完全进入到二手房挂牌量去库存周期，2）上海等城市成交热度逐步向上传导重建置换链，这源于当地改需和外地改需的推动。综上，