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2025年房地产评估方法与规范手册

第1章总则与基本要求

1.1适用范围与定义

本手册明确界定其适用范围，涵盖从房地产开发商、总包单位到最终购房者全生命周期的房地产价值评估，旨在为各类房地产交易、融资及保险理赔提供标准化的技术依据。定义部分严格区分“评估对象”（指被评估的房地产实物资产及其权利），与“评估目的”（指评估所服务的特定需求，如抵押贷款、政府征收补偿或商业投资），并厘清“评估价值”（即评估报告结论中的价格）与“评估价格”（指评估报告正文中列示的具体数值）之间的逻辑关系。

针对“房地产”这一核心概念，手册详细定义了包括住宅、商业、工业、办公、农村宅基地及保障性住房在内的七大类资产属性，特别强调不同土地用途（如住宅用地、商业用地、工业用地）对评估结果产生的决定性影响。界定“评估师”在执业过程中的双重角色，既包括具备专业资质的独立第三方评估机构人员，也包括接受委托的评估机构内部专职评估人员，明确其必须遵守的职业道德底线及执业纪律。明确本手册适用的评估方法体系，包括收益法、市场比较法、假设开发法（成本法）及成本逼近法等四种核心方法，并规定在特殊情形下（如房地产价值波动剧烈）引入模型预测法作为补充手段的适用条件。

界定手册在法律效力层面的地位，即本手册作为行业技术规范，其内容具有指导性和参考性，但在具体评估项目中，必须优先遵循国家最新颁布的法律法规及强制性标准，不得以本手册