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房地产估价与评估手册（执行版）

第1章房地产估价基础理论与方法

1.1房地产估价定义与基本原则

房地产估价是指依据国家法律法规，在估价师或估价机构的专业指导下，运用科学的估价原理、估价程序及估价方法，对特定房地产在估价时点的价值进行确定与分析的过程。其核心在于回答“该房地产在特定时间点上，在特定用途下，由特定买家以特定方式愿意支付多少钱”这一关键问题。估价的基本原则是指导估价活动必须遵循的准则，主要包括真实性原则、独立性原则、客观性原则、公正性原则、公开性原则以及保守性原则。例如，真实性原则要求估价师必须如实记录所有已知信息，不得隐瞒对价值判断有影响的任何事实，如房屋的实际面积误差或历史修缮记录。

独立性原则强调估价机构与委托人之间必须保持绝对的客观中立关系，估价师不应受到委托人的不当影响，也不应代表特定利益集团。例如，在进行商业房产价值评估时，若估价师同时是开发商的关联方，必须依据独立的市场数据而非内部营销数据进行报告编制。客观性原则要求估价师必须基于客观事实和数据说话，避免主观臆断或情感色彩干扰。例如，在评估老旧厂房时，不能仅凭“显得破旧”的主观感觉就低估其残值，而必须结合当年的生产规模、设备成新率及行业平均折旧率等量化指标进行计算。公正性原则要求估价结果必须公平、合理，既不能为了讨好委托方而虚高价值，也不能为了规避责任而恶意压低价值。例如，在评估保障性住房时