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物业费收缴与业主服务手册（执行版）

第1章总则与收费政策

1.1物业管理范围与界定

物业管理范围依据《民法典》第九百四十二条定义，涵盖住宅区、商业办公区及工业园区等区域内的共用部位、共用设施设备（如电梯、消防栓、水泵、绿化灌溉系统）的日常维护、清洁、安保及秩序维护工作。业主委员会需在每半年召开一次业主大会，由全体业主表决通过《物业服务合同》及《管理规约》，明确物业服务的边界，杜绝将公共区域服务外包给第三方却不承担管理责任的“假外包”行为。

服务边界界定需具体到“人、事、物”：例如，电梯轿厢内的扶手清洁、公共走廊的垃圾清运、单元门内的门铃开关调试、以及楼道内的照明检修，均属于物业核心服务范围。对于非住宅类商业物业，服务范围需细化至大堂、中庭、会议室、停车场及监控中心，确保服务标准与业态匹配，避免因业态差异导致服务真空。界定过程中必须区分“自用空间”与“公共空间”，严禁物业公司擅自将业主私人住宅内部空间（如卧室、书房）纳入公共管理范畴，侵犯业主隐私权。

若发生共用部位维修资金争议，需依据《住宅专项维修资金管理办法》第七条，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，通过决定动用资金。

1.2物业费计费标准与调整机制

物业费计费标准应严格遵循当地发改委或住建局发布的年度指导价文件，如《市住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》中规定的