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住宅小区物业费收缴与物业纠纷处理手册

第1章物业服务概述与费用构成

1.1物业服务范围界定

物业服务范围依据《民法典》及各地物业服务合同中的“管理权”条款进行界定，通常涵盖小区公共区域、共用设施设备以及全体业主共有的基础设施的维护与管理，是业主缴纳物业费的核心依据。在界定过程中，需明确区分“专有部分”与“共有部分”，例如电梯、水泵、消防栓、监控系统及楼道照明等属于共有部分，其日常运行维护费用由全体业主分摊，而非由单一楼栋或特定业主承担。

物业服务范围还包括对房屋建筑本体及其附属设备的保养、清洁、绿化养护、安保巡逻、秩序维护及社区文化活动组织等实质性服务内容，这些服务直接决定了小区的生活品质与安全水平。若物业服务合同约定了特定的服务范围，如高空抛物监控、宠物粪便清理、车辆停放秩序管理等，这些约定内容同样属于物业管理服务的范畴，体现了合同双方对服务细节的细化约定。界定范围时还需考虑小区的特殊性，例如老旧小区可能包含屋顶防水、外墙脱落修补等专项维修基金的使用与管理，而新建商品房则侧重于电梯维保和公共绿化，不同阶段的项目管理侧重点有所不同。

业主委员会或物业企业出具的服务清单作为界定范围的书面凭证，若发生争议，法院通常会依据该清单中明确列示的服务项目来判断物业是否履行了相应的管理义务。

1.2物业服务收费模式解析

物业服务收费模式主要分为包干制和酬金制两种主流形式，