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2025年物业管理条例与纠纷处理指南

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物及其附属设施、设备、场地及相关环境进行组织、管理、维护，以实现全体业主共同利益为目的的有偿服务活动。根据《民法典》及最新物业管理条例规定，该活动必须基于“专有部分”与“共有部分”的区分原则，由物业服务企业依据合同约定提供专业化管理服务。本条例明确适用于已交付使用或正在筹备交付的住宅、商业、办公及工业建筑等项目。对于尚未取得不动产权属证书但已具备交付条件的商品房，若业主委员会已成立并选聘了物业服务企业，同样适用本条例的监管与纠纷处理机制。

适用范围涵盖建筑物内的共用设施设备，包括但不限于电梯、消防系统、供水供电供气供热管网、公共照明、监控安防系统及公共绿化景观等。这些设施属于全体业主共有，其运行维护费用必须纳入物业管理专项账户进行统一管理。本条例的适用范围不仅限于新建住宅项目，亦延伸至老旧小区改造、商业综合体运营及写字楼物业管理等领域。对于非住宅类物业，如医院、学校或工厂，其物业管理同样受本条例约束，但需结合行业特殊性制定实施细则。在适用范围界定中，需严格区分“业主大会”决策事项与“物业服务企业”执行事项。业主大会负责制定《管理规约》、选聘解聘物业企业等重大事项，而物业服务企业则依据授权开展日常巡查、维修养护及秩序维护工作。

本条例的适用范围遵循“属地管理”原则