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房屋买卖与租赁业务操作手册（执行版）

第1章房屋买卖业务全流程操作规范

1.1交易前尽职调查与风险评估

核实产权证书状态：首先要求卖方提供不动产权证书原件，并现场查验“一房一证”情况，核对证号、面积、坐落地址及权利人是否一致；若证书存在抵押、查封或已预告登记，必须立即向不动产登记中心调取查册报告，确认房屋是否存在权利限制，一旦发现抵押未解除，必须暂停交易并出具风险预警函。实地房屋物理状况勘察：聘请专业测绘机构对房屋进行测绘，获取精确的建筑面积、套内面积、公摊面积及层高数据，重点检查墙体裂缝、防水层渗漏、结构沉降及管线老化情况，出具《房屋质量专项检测报告》，将房屋是否存在重大质量瑕疵作为交易前置条件。

核查房屋规划与用途合规性：调取当地自然资源和规划局出具的规划条件通知书，确认房屋用途是否符合“以房抵债”或“资产证券化”等特殊交易要求，严禁将商业公寓违规用于居住或工业厂房违规用于办公，防止因用途不符导致合同无效。查询周边交易历史数据：利用大数据平台检索该小区近3年同类房屋的成交记录，分析是否存在价格虚高、产权纠纷高发区或相邻违建问题，评估该房产的市场真实价值区间，为谈判定价提供量化依据。审查买卖合同核心条款：依据《民法典》及当地地方法规，逐条审查买卖合同的标的额、付款方式、违约责任及争议解决地，重点排查是否存在“阴阳合同”（即备案价与实际价不一致）或模糊不清的“