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房地产估价师房地产评估题目及详解

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

某房屋不动产登记簿登记用途为住宅，所有权人未经规划审批自行改造为社区超市经营，采用比较法估价时，应以下列哪类用途作为估价依据？

A.登记的住宅用途

B.实际使用的超市用途

C.规划调整后的商业用途

D.收益最高的商业用途

答案：A

解析：合法原则是房地产估价的核心前提，要求估价对象的用途、权属等必须以法定登记信息和规划要求为准。B选项实际的超市用途未取得合法审批，不符合合法性要求；C选项规划调整尚未落地，不能作为估价依据；D选项最高最佳利用原则必须建立在合法前提之上，不能脱离合法要求追求最高收益。

下列类型的房地产中，最适合采用市场法进行估价的是？

A.小型民用机场

B.主城区普通商品住宅

C.公立博物馆

D.山区水电站

答案：B

解析：市场法的适用前提是估价对象所在区域存在大量可比的交易实例，普通商品住宅交易活跃度高，同区域同类型房源的交易数据充足，符合市场法的适用要求。A、C、D选项均属于公共设施或特殊用途物业，交易案例极少，无法找到足够的可比实例，不适用市场法。

采用收益法评估出租型商铺时，下列哪项支出不应从有效毛收入中扣除以计算净收益？

A.出租方需缴纳的房产税

B.出租方承担的年度物业费

C.承租方自行承担的装修费用

D.出租方缴纳的房屋维修基金

答案：C

解析：收益