砂之船商业不动产REIT价值分析：运营成熟奥莱资产，消费动能充沛.docxVIP

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国泰海通砂之船商业不动产REIT价值分析

运营成熟奥莱资产，消费动能充沛

国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（国泰海通砂之船奥莱REIT）首发打新性价比较高。底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，项目区位优势突出，地处西北核心城市西安，区域消费需求旺盛、线下客流与销售额持续攀升，消费复苏支撑项目经营韧性。项目以租金、抽成收入为核心现金流来源，业务结构高度稳定，出租率与续租率维持高位、联营扣率稳步增长，收入预测审慎稳健，投资回报确定性较强。短期内项目虽面临区域奥特莱斯及购物中心竞争加剧、客群分流的压力，但依托项目成熟运营、业态分布均衡、砂之船专业运营管理加持，同类竞争风险整体可控。消费基础设施类REIT整体市场估值稳健，当前受利率市场波动影响小幅回调，仍处于高位震荡区间，板块配置价值突出。本项目作为首批商业REIT，叠加西安核心区位、稳健经营基本面与消费基础设施类REIT的市场热度，打新收益率有望维持理想水平。

项目区位优势明显。地理位置上，砂之船（西安）奥特莱斯坐落于浐灞国际港，周边五公里常驻人口达70万人，人口基数领先同类竞品。浐灞国际港是西安重点发展、人口主要迁入的核心区域，常住人口还有较大增长空间，增长潜力优于竞品区域。2024年浐灞国际港社会消费品零售总额为880.36亿元，区域消费实力相比竞品更具优势。