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房地产评估技术与规范

第1章房地产评估基础理论与方法

第一节房地产价值评估基本原理

房地产价值评估的根本宗旨在于还原房地产在特定时空条件下的真实经济价值，其核心逻辑遵循“替代原则”与“供求原则”的辩证统一。替代原则要求潜在买家不会支付低于市场平均水平的价格，因为存在功能、区位或质量相当的其他房产可供替代；而供求原则则指出供给量增加会导致价格下降，反之亦然，这是价值波动最直接的动力机制。在评估过程中，必须严格区分“市场价值”与“评估价值”的概念差异。市场价值是指在公开市场上，由交易双方自愿、公平、无强迫的情况下达成的价值，具有时效性；而评估价值则是评估师基于专业判断，在特定评估目