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物业管理条例与实务手册

第1章物业管理条例与实务手册

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对共有部分或特定区域，通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施、相关场地和设施进行维修、养护、管理，维护环境卫生、秩序和公共安全，向业主提供居住、经营服务，实现保值增值的经济活动。根据《民法典》第二百七十一条及《物业管理条例》第二条，该定义明确了物业管理是业主自治与专业服务相结合的模式，其核心在于“共有部分共有”和“专业服务有偿”。

适用范围涵盖住宅、写字楼、商业综合体、医院、学校、幼儿园等所有以建筑物为载体的居住、经营及公共服务设施区域，无论产权归属公有或私有。对于非住宅类物业（如商铺、厂房），物业管理同样适用，但服务的重点从“居住体验”转向“商业运营”和“资产维护”，如商铺的消防验收配合、电梯维保记录等。依据《物业管理条例》第二十四条，物业管理的适用范围包括新建、改建、扩建的建筑物及其附属设施，以及其附属的场地和设施。

法律明确规定，凡房屋所有权人（业主）或依法使用房屋的人（物业使用人），均受本条例保护，任何单位和个人不得侵占、破坏。

1.2物业管理基本原则

遵循“业主大会自治”与“物业服务企业专业服务”相结合的原则，既强调业主的决策权，也规范物业公司的执行权。坚持“依法、合规、诚信、公平”的原则，所有物业服务