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2025年物业服务合同与纠纷处理手册

第1章合同主体与基础条款

1.1物业服务企业与业主委员会资格认定

物业服务企业作为合同的一方主体，必须具备企业法人资格，其营业执照经营范围必须明确包含“物业管理”、“房屋管理”或“社区服务”等相关字样，且需持有《营业执照》、《法人登记证书》及《物业服务企业资质证书》（如资质等级为一级或二级），这是证明其具备承担合同义务的法律基础。业主委员会作为业主大会的执行机构，其资格认定需依据《中华人民共和国民法典》及地方性物业管理条例，必须经过业主大会依法选举产生，并持有由全体业主签字确认的《业主委员会成员名单》及《选举决议书》，同时需具备固定的办公场所和必要的管理人员配置。

在合同签署前，物业服务企业需实地查验业主委员会的印章真伪及印章持有人的身份，若发现印章由非业主代表持有或印章过期，应立即启动合同审核程序并暂停签约，以防范法律风险。对于未成立业主委员会的老旧小区，若业主大会成立但尚未选出业主委员会成员，物业服务企业可与拟成立的业主委员会成员签订临时委托协议，待正式选举完成后再签署正式物业服务合同，确保主体资格的连续性。业主委员会的选举过程需遵循“双过半”或“双三分之二”的表决规则，即需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，方可通过决