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社区物业管理规范手册

第1章

1.1物业管理范围界定

本手册所指的“物业管理范围”严格依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，涵盖住宅区内的共有部分及专有部分。具体界定包括：所有业主名下的住宅套内空间、电梯、消防通道、公共绿地、道路照明、监控系统等硬件设施，以及供水、供电、供气、供暖、通信、垃圾清运等共用设施设备的维护管理。范围界定需遵循“谁受益、谁承担”的公平原则。例如，业主A购买的100平米住宅，其专有部分面积明确归属个人，但小区内的公共走廊、电梯轿厢及外墙属于全体业主共有，必须由全体业主共同承担维修基金管理和日常维护责任，不得由单一业主独占。

物业管理的空间范围不仅包含建筑物内部，还延伸至小区外围的公共区域。这包括小区道路、围墙、大门、监控室、配电房、垃圾中转站以及绿化灌溉系统。这些区域属于全体业主共有，任何业主不得擅自占用或改变其用途。界定过程中需明确区分“专有部分”与“共有部分的物理界限”。以住宅楼为例，从入户门到楼梯间前墙为专有部分，而楼梯间、电梯井、公共走廊、屋顶平台及配电室则属于共有部分。任何跨越界限的行为（如私自搭建露台或改造外墙）均属于违规操作，需纳入物业管理规范进行管控。物业管理范围还涉及物业管理区域内的公共设施设备的运行状态。例如，当小区6层以上电梯停运超过24小时，或公共照明灯具损坏影响正常使用时，即触发物业管理的介