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物业管理与服务质量手册

第1章

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对房屋、小区的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，以及有关的物业服务活动。其核心在于通过专业化服务维护业主的居住权益，实现资产保值增值。依据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，本手册所定义的物业管理服务范围涵盖住宅区、商业综合体、写字楼及产业园区等所有以建筑物为基础的空间。本手册适用范围包括所有依法登记取得《物业服务许可证》的物业服务企业承接的物业项目，以及业主委员会在业主大会授权范围内组织的临时性物业服务活动。无论是新建小区的交付验收阶段，还是老旧小区的系统性改造，只要属于建筑物及其附属设施的管理范畴，均纳入本手册的服务标准体系。

物业服务的空间范围不仅包括业主自有的住宅单元，还包括专有部分之外的共用部分。这既包括电梯、消防栓、水泵房等共有设施设备，也包括楼道、大堂、停车场、屋顶花园等公共区域。界定此范围是为了确保服务标准在物理空间上的全覆盖，避免服务盲区。物业管理的服务对象既包括拥有产权的业主，也包括非产权的物业使用人，如租户、访客及临时居住人员。业主是物业的所有权主体，拥有知情权、监督权和参与权；而使用人则负有遵守秩序、爱护环境、按时缴费等义务，二者共同构成了物业管理的完整生态。物业服务的适用对象还包括物业区域内的公共活动参与者，如业主大会的全体业主、业主委员会成员、物业管理人员、保