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物业管理规范与居民服务手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过业主大会或者业主委员会，对建筑及其附属设施、相关设备、公共区域进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理服务的核心对象是“建筑物及其附属设施”，这包括电梯、消防系统、外墙、屋顶等固定资产，以及楼内公共走廊、电梯轿厢、垃圾投放点等公共区域，而非仅限于室内的办公或居住空间。适用范围涵盖新建住宅区、已建成入住的住宅小区、写字楼、商业综合体及工业园区，无论房屋是高层住宅、别墅群还是多层公寓，只要具备独立产权或共有产权，均适用本规范。

物业管理服务的边界清晰，明确排除了业主个人的私有物品保管、房屋内部装修施工、邻里纠纷调解等属于《民法典》调整的范畴，物业管理的职责止步于公共区域和共有设施。物业管理服务具有连续性，从房屋交付入住开始即纳入管理范围，直至业主大会依法决定解聘物业服务企业为止，整个过程贯穿房屋全生命周期，不因业主个人意愿随意中断。物业服务合同是双方权利义务的法律依据，明确约定了服务期限、收费标准、服务等级及违约责任，合同期内若业主更换物业公司需提前书面通知并协商续约，不得无故终止。

本规范适用于所有依法取得房屋所有权证书的业主，以及已入住但尚未取得产权证的承租人，确保管理主体与使用主体在合同关系上的明确性。

1.2业主大会与业