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物业管理与业主关系手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这一概念明确了物业管理的核心行为边界，即“人、财、物”在特定空间内的协同运作。本手册适用于住宅小区、商业楼宇、工业园区及附属设施等所有以建筑物为载体，由多户业主共同拥有的不动产区域。无论物业规模大小，只要具备独立产权和公共管理需求，均纳入物业管理范畴，确保服务标准化无死角。

物业管理的服务对象不仅包括全体业主，还包括物业的合法使用人（如租户、访客等）。物业使用人享有使用权和收益权，但不得损害公共秩序和他人合法权益，需配合物业管理企业的日常巡查与维护工作。在适用范围界定中，需严格区分“物业管理区域”与“单一业主独立房产”。本手册针对的是拥有独立产权但需共用设施设备的“共有部分”或“共有空间”，例如小区内的道路、绿地、电梯、消防通道等非单独业主所有但由全体业主共有的区域。物业服务企业作为受托方，其服务范围严格限定在业主委员会选聘的特定区域内，不得随意扩大或缩小。对于未纳入前期物业服务或业主大会选聘范围的公共区域，物业服务企业不得擅自实施管理行为，以免侵犯业主的知情权和选择权。

本章节确立的适用范围是后续所有条款的基石，任何物业