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物业管理规范与实务操作手册（执行版）

第一章总则与职责

第一节物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这一概念核心在于“契约关系”与“服务交付”，即业主将房屋使用权利转移给物业服务企业，后者提供专业化、规范化的服务。适用范围涵盖城市各类居住区、商业综合体的物业管理活动，包括住宅、写字楼、产业园区、商业步行街及附属设施（如电梯、消防、绿化）的全生命周期管理。对于未成立业主大会的项目，实行业主大会委托的“代管”模式，同样适用本规范。

本规范适用于所有依法取得《物业管理条例》批准，并与物业服务企业签订书面《物业服务合同》的物业管理项目。无论是新建项目从开工到竣工移交，还是老旧小区从原物业到期更换新物业，只要存在合法的委托管理关系，即受本规范约束。界定“共用部位”需依据国家《住宅物业管理规范》执行，包括建筑物外墙、屋顶、屋面、窗台、门厅、走廊、楼梯间、电梯井、管道井、公共门厅、避难间及疏散楼梯间等；“共用设施设备”则涵盖供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、消防、安防、监控、电梯、水泵、配电、绿化、道路照明等系统设备。明确“执行版”手册的适用边界：本手册适用于物业管理企业日常运营、业主委员会日常决策、业主大会