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2025年土地评估与项目可行性研究手册

第1章土地权属与法律合规性审查

1.1土地权属证明文件核查

核查人员首先需调阅土地权属证书原件，确认土地证号、权利人姓名/名称及统一社会信用代码是否一致，并核对发证机关是否为县级以上人民政府自然资源主管部门，确保证书法律效力。针对集体土地，必须查验《集体土地使用证》或《农村土地承包经营权证》，并核对承包方与发包方（村集体）的签约历史，确认是否存在“一户多宅”或“一地多证”的权属冲突。

对于划拨用地，需检查《国有建设用地划拨决定书》及用地单位出具的划拨批准文件，确认用地单位是否具备相应的立项审批手续和资金落实证明。查阅不动产登记簿（或原地籍调查表），核实土地面积、四至界限、用途及使用权期限是否与权属证书记载内容完全吻合，特别是针对非标准地块的实测数据。针对历史遗留的“无证土地”，需通过现场测量、卫星遥感解译及历史档案调阅，建立“一地一码”的数字化确权档案，明确土地性质、面积及历史流转记录。

建立权属核查台账，对每一宗土地实行“一地一档”，记录核查时间、核查人、发现疑点及处理措施，确保权属清晰、来源合法、手续完备。

1.2土地用途管制与规划符合性评估

调阅项目所在地的城市总体规划、控制性详细规划和近期建设规划，确认拟用地的规划用途是否属于允许建设范围，严禁在农用地或生态红线范围内进行非农建设。核查项目立项审批文件（