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房地产法律知识与应用手册

第1章房地产基本法律常识与权利界定

1.1土地所有权与使用权的法定关系

在我国现行法律体系下，土地所有权实行公有制，即全民所有和劳动群众集体所有，任何单位和个人不得买卖或变相买卖土地所有权，这是基于“土地公有制”这一根本原则确立的核心制度。对于农村和城市郊区的所有土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有的；属于国家所有的，除法律规定属于国家所有的以外，属于全民所有，即国家所有，由国务院代表国家行使土地所有权。

土地使用权是指土地使用者依法对土地占有、使用和收益的权利，它是土地所有权的一种重要表现形式，但在我国法律中，土地使用权受严格限制，不能与土地所有权分离进行转让。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，其中国有土地使用权是通过出让、转让等方式从国家获得，而集体土地使用权则来源于集体经济组织成员依法享有的承包经营权。土地所有权与使用权的法定关系体现为“所有权归国家或集体，使用权归特定主体”，这种分离制度旨在平衡社会公共利益与个人财产权益，确保土地资源的有效利用和有序配置。

根据《民法典》第三百六十二条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，其期限由法律规定。

1.2房地产权属登记与公示原则

不动产登记是国家对不动产权利进行法定确认、记载