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物业管理条例与纠纷处理手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位、共用设施设备以及公共区域实施的管理、维护、修缮和经营等活动的总称。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，但对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。适用范围涵盖已建成或正在建设中的住宅、商业、办公楼、公寓等居住及经营性物业，以及农村宅基地上的住宅物业。对于未取得《住宅商品房预售许可证》的在建工程，其物业管理活动属于前期物业管理范畴，需依据前期物业服务合同进行管理。

物业管理服务的空间范围通常以小区红线围墙为界，包括公共道路、绿地、路灯、监控设施、电梯、消防通道等共有部分，以及业主专有部分内的装修垃圾堆放点、楼道照明等。物业管理的时间范围覆盖从房屋交付使用开始，直至房屋自然寿命结束或业主依法解约止。在房屋交付前，由建设单位选聘物业服务企业进行的称为前期物业管理；交付后，由业主大会选聘的称为物业管理。物业管理不仅包含日常保洁、保安、维修等基础服务，还包含房屋装饰装修监管、物业管理用房管理、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护、设施设备运营维护等多元化服务内容。

本条例适用于实行业主自治的住宅小区，对于未成立业主大会的老旧小区，依据当地物业管理条例规定，可以委托物业服务企业代为管理，但不得损害业主的合法权益。

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