2025年社区物业与业主权益保护手册.docxVIP

2025年社区物业与业主权益保护手册

第一章物业基础认知与责任界定

1.1业主权利与义务的核心边界

业主作为物业的“业主”身份，其核心权利源于《民法典》第二百七十一条，即“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。具体而言，业主有权拒绝物业企业擅自改变房屋结构或外观的行为，例如某小区业主有权否决物业公司未经审批将外墙改为广告牌的申请，且该决定需经业主大会表决通过方可生效。在行使权利时，业主必须履行《民法典》第二百七十二条规定的义务，即“业主不得违反法律、法规以及管理规约，损害他人合法权益”。例如，若业主在小区公共绿地堆放杂物导致他人通行受阻，业主即违反了此义务，物业企业有权依据规约采取除垃圾措施外，还可向行政主管部门举报。

业主的自治权利体现在通过业主大会行使表决权，依据《物业管理条例》第二十四条，业主共同决定事项包括选聘和解聘物业服务企业，但需满足“双三分之二”或“双四分之三”的表决门槛。例如，当业主大会决定更换物业公司时，必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。业主在行使权利时享有知情权与监督权，依据《物业管理条例》第三十三条，业主有权查阅业主大会会议材料、业主委员会会议记录以及物业服务企业提交的年度物业服务报告。例如，业主有权要求