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物业管理与社区安全手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理范围界定

本手册明确界定物业管理服务的核心边界，依据《民法典》第九百四十二条规定，业主委员会或物业服务企业应依法对小区内的共用部位、共用设施设备进行日常维护管理，包括但不限于公共道路、绿地、路灯、监控探头、电梯轿厢及消防设施等，确保其完好有效。服务范围涵盖从小区出入口管理、车辆停放秩序维护、环境卫生保洁、绿化养护到客户服务的全流程，明确区分业主自有专有部分（如住宅单元门、入户门）与公共管理区域，防止责任推诿。

针对老旧小区改造或新建商品房项目，服务范围需细化至“人、车、物”三维管理：对“人”实施门禁考勤与访客登记，对“车”实行停车秩序疏导与违规车辆劝阻，对“物”负责设备设施的定期检修与应急抢修。明确物业服务的物理边界，即物业企业仅对小区围墙、大门、绿化带等外部公共区域及内部公共区域享有管理权，不得越权进入业主私人住宅内部进行非必要的巡查或维修作业，除非获得业主授权或发生紧急险情。界定物业服务合同中的核心责任清单，依据《物业服务合同》条款，物业企业需对交付时存在的设施设备瑕疵进行保修期内免费维护，对合同期内的安全隐患进行排查并制定整改方案，直至隐患消除。

明确服务区域的法律属性，所有管理行为均需在合法合规的前提下进行，物业企业需严格遵守当地消防、治安、环保等相关法律法规，确保服务行为不侵犯业主的合法权益，