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小区物业管理与服务规范手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理定义是指物业服务企业受业主或业主大会委托，依据国家相关法律法规及合同约定，对小区内的共用部位、共用设施设备进行日常维护、管理，以及提供居住环境卫生、秩序维护、绿化养护、物业服务费等有偿服务活动的总称。其核心在于通过专业化服务提升居住品质，实现业主与物业服务的良性互动。适用范围涵盖住宅区、商业写字楼、产业园区、学校及医院等各类封闭式或半封闭式社区。对于未实行业主自治管理的老旧小区，由业主委员会代表全体业主行使物业管理权。

服务主体分为三类：一是物业服务企业，作为直接服务方；二是业主委员会，作为业主集体意志的代表方；三是业主个人，作为服务的最终受益方。三者构成物业服务法律关系中的核心三角。法律界定依据主要包括《中华人民共和国民法典》物权编、《物业管理条例》及各地制定的物业管理地方性法规。这些法规明确了物业服务的法律边界、权利边界及违约责任，是制定服务规范的根本准则。服务边界界定需严格区分“共有部分”与“专有部分”。专有部分归业主所有，业主拥有完全的所有权；共有部分归全体业主共有，任何业主不得擅自在其专有部分内改变共有部分的用途或设置障碍。

适用范围不仅包括已建成的小区，也包括正在规划建设的楼盘在项目交付前，以及物业管理合同终止后移交新的物业管理公司时，需明确新旧物业服务的无缝衔接标准。

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