物业管理条例与业主权利保护手册（执行版）.docxVIP

物业管理条例与业主权利保护手册（执行版）

第一章总则与物业定义

第一节物业管理概述与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用设施设备、公共环境卫生、绿化养护、秩序维护、安全保卫、物业服务用房的使用、维护、修缮、改造及物业管理服务等活动进行管理的活动。依据《物业管理条例》第二条，物业管理活动应当遵循“依法、公平、公正、公开”的原则，实行业主大会自治与物业服务企业专业服务相结合的模式。适用范围涵盖已建成并交付使用或正在交付使用的住宅、商业办公、工业厂房及农村宅基地住宅等物业。对于未交付使用的在建工程，其前期物业管理由建设单位选聘物业服务企业，但需符合《物业管理条例》第二十一条关于前期物业服务合同备案的规定。

物业管理服务的核心在于“人、房、地、物、财”五要素的全面管理。其中，“人”指全体业主及其相关利益方；“房”指物业本体及其附属设施；“地”指物业所在地的土地及附属设施；“物”指公共设施设备；“财”指物业的共有部分收益。物业的权属界定是物业管理合法性的基础。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。只有明确产权人信息，才能准确界定管理主体。物业使用性质变更管理是动态调整物业管理的重要依据。当物业用途从住宅变更为商业办公，或从商业变更为住宅时，原有的物业服务合同可能需终止