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物业管理法规与政策解读手册（执行版）

第1章物业管理基本制度与法律责任

1.1物业管理条例的核心法律框架

根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》（国务院令第379号）的修订，我国确立了“政府引导、市场运作、业主自治”的治理格局，其中《民法典》作为基础法典，明确了业主的自治权利与物业服务企业的契约义务。物业管理条例第2条规定，业主大会是业主行使共同管理权的组织形式，业主委员会是业主大会的执行机构，二者构成物业管理法律关系的核心主体，缺一不可。

物业服务质量监督依据《物业管理条例》第33条，实行分级管理制度，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责物业管理行业的综合监督管理，具体工作由物业管理行政主管部门承担。在法律责任章节中，条例第68条明确规定，物业服务企业未按照合同约定提供服务的，业主有权要求限期改正，并可要求支付违约金或减少物业费，情节严重的可解除合同。针对业主大会表决事项，条例第126条设定了法定门槛，一般事项需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。

物业纠纷的调解与仲裁途径依据《物业管理条例》第36条，当事人可以请求物业所在地人民调解委员会调解，调解不成的，可以向人民法院提起诉讼；也可以申请仲裁机构进行仲裁，裁决具有强制执行力。

1.2业主