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2025年住宅小区物业费收取与管理手册

第1章物业服务概述与收费依据

1.1住宅小区服务范围界定

服务范围的核心在于明确“谁住”与“谁服务”的地理与功能边界，依据《物业管理条例》第三条，服务范围应严格限定于业主名下的住宅区及其附属公共区域，严禁将商业经营、非住宅用途或已拆除的公建项目纳入服务范畴。具体界定需依据小区红线图与产权登记簿，以“一户一服务”为原则，明确围墙内、绿地内及公共道路内的设施维护责任归属，例如将小区内的路灯、监控摄像头、电梯轿厢及公共走廊划定为法定服务范围。

若小区存在“多户合一”或“混合业态”情况，如拥有独立产权的商铺与住宅混合，则需根据产权性质分别界定服务范围，住宅部分由物业公司负责基础维护，商业部分可能需另行委托专业商业物业团队。服务范围界定必须包含对业主共有部分（如会所、垃圾中转站、消防通道）的维护责任划分，明确这些区域虽属全体业主共有，但日常清洁、安保等公共事务由物业服务企业统一负责管理。界定过程中需特别注意“代管”与“代建”的区别，例如小区由开发商代建幼儿园或代管幼儿园时，该部分的教育教学服务通常不纳入物业服务合同，由开发商或第三方教育机构直接负责。

对于地下车库、人防工程及物业管理费未覆盖的公共区域，服务范围界定需依据地下空间管理协议，明确其维护责任主体，避免因管辖不清导致服务真空或责任推诿。

1.2物业服务内容与标准

基础服