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物业管理法律法规与实务手册（执行版）

第1章物业管理基本法规与制度

1.1物业管理条例核心条款解读

依据《物业管理条例》第二十一条规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的具体事项，必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这一条款确立了“双三分之二双四分之三”的决策门槛，旨在防止少数人操纵物业选聘，保障全体业主的自治权利。在实际操作中，若小区业主人数超过500户，则参与表决人数需达到250户以上，方可启动表决程序，这是计算基数的重要经验数据。条例第二十四条明确，业主大会决定解聘物业服务企业的，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。该条款与选聘条款在表决比例上保持一致，体现了法律对业主自治权的高度尊重。在执行中，业主委员会在起草解聘方案时，务必提前收集业主意见，避免因表决比例计算错误导致决议无效，这在实务中被视为常见法律风险点。

条例第二十六条规定，业主大会讨论决定事项应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上